토닥토닥 Yamiyummy house

저희는 현재 공공임대아파트에 살고 있습니다, 임대기간이 만료되면 시세에 따라 분양을 전환받을 수 있는데, 2년에 한번씩 보증금이 인상되고, 임대료도 계속 인상되어 여기서 사는것도 쉽지는 않구나 매년 생각하게 됩니다. 민간건설사에서 짓기 때문에 해당 아파트의 건설사도 중요한 선택이라는 것을 살면서 깨닫게 됩니다. 실내에 사용한 자재와 부품이 임대아파트라 그런건지, 혹은 저희가 살고있는 아파트의 건설사가 원래 값이 싼 자재를 사용한것인지, 점점 살면서 집에 정이 떨어지고 있습니다. 언젠가 주방의 가스렌지 후드에 올라오는 다른집의 음식냄새 때문에 관리실에 문의를 했습니다. 중간에 흡입하는 배관이 빠진것 같으니 와서 봐달라고 요청을 하니, 돌아온 답변은 임대아파트라 음식냄새의 역류를 막아주는 장비가 설치되지 않았다고 하더군요. 헐~!

'아, 임대아파트가 분양전환이 된다고 그저 좋아할것은 아니었구나..' 안일했던 기존의 제 생각을 완전히 바꾸게 된 하나의 사건이었습니다.  

그래서 요 며칠 한국주택금융공사에서 제공하는 모기지론에 관해 공부를 하고 있는데요, 진짜 그동안 내가 몰라도 너무 몰랐구나 생각하며 제 스스로의 무지함 앞에 부끄러워졌습니다. 하다못해 동네마트도 광고지를 보며 정보를 머릿속에 저장하고 장을보는데, 그동안 재테크에는 왜 그렇게 관심이 없었을까 생각도 되고, 그러니 이렇게 빡빡하게 유리지갑으로 살고있지 반성도 하게 됩니다.

모기지론의 세번째, 적격대출은 한국주택금융공사에서 개인의 주택구매에 장기고정금리를 적용하여 대출을 해주는 것이 매력적인 상품입니다.  보금자리론이나 디딤돌대출의 대상이 되지 않을경우, 담보주택의 가격이 9억원 이하의 주택구입시 최대 5억원의 한도로 대출받을 수 있으며, 최고 30년까지 고정금리를 적용받는다고 생각하고 있었는데, 확인해 보니, 기본형, 금리고정형, 금리조정형, 채무조정형으로 나뉩니다. 

기본형과 금리고정형, 채무조정형 적격대출은 대출을 신청기간이 10년이든 20년이든 30년이든 금리가 변동되지 않는 것이 큰 매력이고, 금리조정형은 금리변돈위험에서 고객의 선택궝을 주기위해 5년주기로 금리가 변동됩니다.

채무조정형 적격대출은 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구의 채무를 조정하위해 만들어진 장기고정금리 대출로 담보주택가격이 6억원 이하의 주택을 대상으로 기존대출 잔액이내에서 최대 3억원까지 신청할 수 있습니다. 또한 부부합산 연소득이 6천만원 이하로 부부기준 1주택을 보유하고 있어도 신청이 가능합니다. 단, 기존대출 요건을 모두 충족해야 하는데, 기존대출요건은 다음과 같습니다. 

대출금리는 취급은행마다 다르니 대출신청 전에 은행금리확인이 꼭 필요합니다. 주택공사홈페이지에 은행사별 금리가 고지되어 있습니다. 은행상담을 가도 적격대출에 대해 안내를 안 해주는 곳도 있다고 하니, 중장기대출을 생각하고 있다면 모기지론에 대해 알아보고 은행투어를 다니시는것이 좋을것 같습니다.

적격대출은 한국주택금융공사와 은행간 업무협약에 의해 만들어진 대출상품으로 은행마다 상품의 명칭이 다르고 금리도 자유롭게 결정된다고 합니다. 정확한 금리는 대출희망 은행에 확인하는것이 확실하다고 합니다.

대학에서 미술을 전공하고 사회에 나와 두번째 직장을 다닐 때였습니다. 당시 대표님과 거래처에 다녀오면서 차창밖의 집들을 바라보며 제가 문득 이런소릴 했습니다. '이렇게 집이 많은데, 제 집은 없네요.' 20대 중반을 넘기고 있던 그때, 직장생활을 해도 매월 나가는 적지않은 월세때문에 사실 스트레스가 무척 많은 시절이었습니다. 허울만 좋은 디자이너라는 직업은 그동안의 노력이 열정이라는 거지같은 말로 포장되어 쥐꼬리만한 월급으로 돌아오더군요. 이럴려구 그렇게 비싼 등록금 내고 학교를 다녔나 참 많이 후회했었던 때였습니다. 돈을 벌고 있지만, 월세에 관리비, 생활비 때문에 제 손에 남은 돈이 없었습니다. 그 시절 부모님께 참 많이 죄송한 마음이 들었습니다.

결혼을 하면서 신혼집은 작게 시작해도 그만이라는 생각을 했습니다. 성인 남녀의 신혼살림은 생각보다 많지 않거든요. 그 당시만해도 미니멀리즘을 추구하며, 가구도 심플한 디자인을 찾고, 깨끗한 우리만의 공간은 그리 크지 않아도 될꺼라 믿었습니다. 하지만 그건 어디까지나 아이가 태어나기 전까지만 이었습니다. 아이가 태어나면 아이 옷장에, 대형완구에 짐이 어마어마하게 불어나게 됩니다. 유아기의 아이용품은 왜 그렇게 덩치도 큰 걸까요. 아이가 생기기 전부터 저희집에 놀러왔던 아는동생이 언젠가 이런 말을 하더군요. '언니, 언니집이 이렇게 좁은줄 몰랐어요.' 그 한마디가 저를 다시 각성하게 되는 계기가 되었습니다. 대학시절 친했던 친구가 결혼을 하면서 옆동네로 이사를 왔는데, 그 집 집들이를 가서 똑같이 느꼈습니다. '이 집도 곧 좁다 느껴져 이사를 준비하겠구나.' 역시나 아이가 태어나고 짐이 삽시간에 늘어나면서 그 친구 또한 조금 더 큰집으로 이사를 준비하고 있습니다.

집이란 공간은 사람이 한명씩 늘 수록 필요면적이 어마어마하게 많은 것 같습니다. 식구가 모두 출가한 저희 시부모님은 이제 넓은집은 필요없다며 좀 더 작은 집으로 이사를 가셨으니 말입니다. 

내집마련의 꿈을 꾼다면 다양한 공부를 하게 됩니다. 모기지론, 주택을 담보로 돈을 장기간 빌려주는 제도죠. 오늘은 모기지론 중 '보금자리론'에 대해 알아볼까 합니다.

한국주택금융공사에는 u-보금자리론, 아낌e보금자리론, t-보금자리론 이렇게 3가지 상품이 있습니다. 신청대상은 민법상 성년인 대한민국국민으로 무주택자 또는 1주택자입니다. 구입용도에 한해 일시적 2주택을 허용하는데, 2년안에 기존주택을 처분하는 조건이 붙습니다. 부부합산 소득이 7천만원 이하여야 하고, 대상주택은 6억원 이하 최대 3억원까지만 받을 수 있습니다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년입니다. 만약 한부모가구·장애인가구·다문화가구·다자녀가구로 취약계층 우대금리를 적용받으려면 부부합산 연소득이 6천만원 이하라는 조건을 충족해야만 0.4포인트를 우대받을 수 있습니다.

과거 보금자리론은 소득제한이 없었습니다. 하지만 담보대출을 소유하고 있는 가정에서 담보대출의 이자만 내고 있어도 생활이 빡빡하고, 원금상환시점이 다가오면 다른대출로 갈아타거나 집을 파는 경우가 생기게 되었습니다. 그래서 2017년 부터는 원금상환 능력을 검증받아야 하고, 원금과 이자를 동시에 상환해야 합니다.  소득수준자격요건이 강화되어 부부합산 소득조건이 신설된 것입니다.

U-보금자리론은 대출을 실행하는 날부터 만기까지 고정금리가 적용되는 상품입니다. 향후 금리변동의 리스크를 피할 수 있다는 점이 장점이며, 시중은행과 저축은행에서도 신청을 할 수 있습니다.

아낌e보금자리론은 전자약정상품으로 u-보금자리론보다 금리가 0.1%저렴한데, 신청할 수있는 은행이 KEB하나, 신한, 우리, 국민으로 한정되어 있습니다.

t-보금자리론은 u-보금자리론과 같지만 인터넷 신청대신 은행을 직접 방문해서 신청한다는 특징이 있습니다. 취급은행도 우리, SC제일, 대구, 제주은행입니다.

※금리안내 (공시일: 2018년 2월 23일/출처:한국주택금융공사)

※보금자리론 연제이자 부과체계안내 (출처: 한국주택금융공사)

만약 일시적인 자금난을 겪고 있는 경우라면 대출취급 후 1년이상 경과한 계좌에 한해 원금상환을 유예시킬 수 있습니다.

신청일 현재 실직(휴직)을 했거나, 폐업(휴업)을 한 경우, 소득이 20%이상 감소한 경우, 최근 6개월내 본인 또는 배우자, 직계비존속의 질병과 상해등으로 의료비 지출규모가 부부합산 연소득의 10%를 초과하는 경우, 또는 가족의 사망, 장애인이 된 경우, 거주주택에 자연재해가 발생한 경우가 이에 해당됩니다.

이제 무작정 대출을 받아 집을 살수 있는 시대는 지났습니다. 다양한 루트를 잘 따져보며 다양한 상품을 참고하고, 우리집 실정에 맞는 상품을 알아보는 자세가 중요한 것 같습니다. 집 사놓고 하우스 푸어가 될수는 없는 노릇이니까요.

대학에 들어가면서 부터 사회생활을 하던 때까지 독립생활을 오래했던 저는 내집이 아닌 남의집에서 살아야 하는 생활에 참 답답함을 많이 느꼈습니다. 도대체가 그놈의 월세때문에 아르바이트나 직장생활로 번돈이 남질 않는겁니다. 대학시절은 친구와 같이 살기는 했지만, 사회에 나와서는 저혼자 살아야 했기에, 큰도로에 조금 더 인접하고, 현관에 보안키도 있는, 주변에서 엿볼수 없는 그런 집을 구했더랬죠. 이런 저런 사소한것들이 추가옵션비용으로 작용하여 월세지출이 컸는데, 그 때 냈던 월세를 모두 합친다면 뭐든 시작할 수 있는 종잣돈이 될 수 있었을꺼다라는 생각을 참 많이 해봤답니다. 그리고 제 노후의 목표가 건물주가 된 하나의 계기이기도 합니다. 세상편한것이 방장사라는 생각을 해봤던 때였던것 같습니다. 하지만 다주택자를 규제한다는 뉴스가 나온다 한들 아직 제게는 관련없는 뉴스라는 것이 슬픈 현실입니다.

내 집 마련에서 피할 수 없는 부분이 바로 대출입니다. 어차피 받아야 한다면 합리적인 전략이 필요하겠죠?  

오늘은 한국주택금융공사의 자료를 토대로 내게맞는 모기지론을 알아보도록 하겠습니다. 모기지론은 주택을 담보로 장기간 대출을 해주는 제도로 주택구입자금대출,주택담보대출 두종류가 있으며, 대출기간이 최장 30년이기 때문에 주택구입자금의 일부를 먼저내고 나머지는 분할상환할 수 있어 목돈이 없어도 내집마련을 할 수 있다는 장점이 있습니다.

한국주택금융공사에서 제공하는 모기지론 상품은 4가지입니다. 내집마련 디딤돌 대출, 보금자리론, 주택연금사전예약 보금자리론, 적격대출이 있습니다. 

그 중 맨 먼저 내집마련을 위한 디딤돌대출에 관해 알아보겠습니다. 

신청대상은 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원(생애최초 주택구입자는 연간 7천만원)이하이고, 대한민국 국민으로 대출신청인이 주택을 소유(예정)하거나 신청인의 배우자(결혼예정자)와 공동소유(예정)인 경우, 민법상 성년인 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하지만, 만 30세 미만 단독세대주는는 제외됩니다. 또한 신청인이 한국신용정보원에 신용정보 및 해제정보가 남아있는 경우는 신청할 수가 없다고 합니다. 

소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 신청할 수 있는데, 주택을 구입하는 용도이외의 대출은 되지 않습니다. 상속,증여, 재산분할로 주택을 취득한경우, 매부인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우 취급이 불가하고, 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금이나 중도금 등 실질적 대금지급내역을 입증을 해야만 한다고 합니다. 

주택담보대출금리는 2018년 2월 기준으로 디딤돌대출이 2.25~3.15%입니다. 금리는 소득수준과 만기별로 차등적용 되는데, 다자녀가구의 경우 0.5%p, 다문화가구·장애인가구·생애최초 주택구입자·신혼가구의 경우 0.2%p 금리가 우대됩니다. 단, 우대금리는 중복적용되지 않으니 한가지를 선택해야 합니다.

또한 대출신청인 본인 또는 배우자 명의의 청약저축이 가입중이라면 0.1~0.2 금리를 우대받을 수 있는데, 가입기간이 1년이상, 12회차 이상납납입한 경우 0.1%p, 3년이상이고 36회차 이상 납입하면 0.2%p 우대됩니다. 청약저축 금리우대는 대출기간 중 금리우대요건이 충족 또는 변경되거나 상실하더라도 변경이 적용되지 않는다고 합니다. 청약저축 우대금리와 부동산 전자계약 우대금리는 타 우대금리와 중복적용이 가능하다는 점 인지하면 좋을것 같습니다.

주택가격 5억원 이하, 주거전용면적이 85㎡이하의 주택을 대상으로 하는데, 주택담보가치의 최대 70%, 최대 2억원까지 가능하다고 합니다. 이때 임대차금액 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금이 차감되어 한도가 산정되고, DTI,대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV한도는 달라질 수 있습니다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년으로 매월 원리금균등상환할지, 원금균등(체감식)분할상환을 할지 선택하면 됩니다. 월리금균등분할상환이란 원금과 이자의 합계금약이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식으로 초기에는 이자가 많이 잡부되는 대신 원금이 적고, 차츰 이자가 줄고 원금회수가 많아지는 방법이며, 원금균등(체감식)분할상환은 대출원금을 대출기간에 따라 균등하게 나누어 매월 일정한 원금을 상환하고 이자는 점점 줄어드는 대출잔액에 대해 납부하는 방식입니다.

소득증빙이 필요하며, 소득 및 주택보유수에 대한 진술이 사실과 다르면 기한이익상실로 처리되고 대출금이 즉시회수되며, 대출에 관련한 비용은 연말정산시 소득공제가 가능합니다.

<출처:주택도시기금 홈페이지>

여기서 잠깐!! 2018년3월5일부터 디딤돌대출 단독세대주 제도가 변경된다고 합니다. 18년 3월5일 신규접수분부터 단독세대주인 경우 주택가격이 3억원, 주거전용면적이 60㎡이하, 디출한도 1.5억원 이하로 조정됩니다. 만30세 미만의 단독세대주는 디딤돌대출이 불가하나, 직계존속및 형제, 자매를 주민등록상(세대합가일 기준) 6개월 이상 부양한 경우 현행기준으로 디딤돌 대출이 가능라며, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주는 새로 변경된 기준으로 디딤돌대출이 가능하다고 합니다. 단, 만 30세 이상 미혼세대주가 직계존속을 6개월 미만으로 부양한 경우 단독세대주로 간주한다고 하네요. 

디딤돌대출 취급기관은 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, KGB하나 6개 기금수탁은행창구에서 직접 신청대출이 가능합니다. 6개은행창구 접수시 18년 3월 2일까지 대출을 접수하면 18년 4월 27일 대출 실행분까지는 현행제도로 대출 이용이 가능합니다. 주택금융공사 홈페이지에서 공인인증서로 로그인하고 우리은행, KB은행, 기업은행, 농협은행, 신한은행, KGB하나은행, 경남은행, 부산은행, 광주은행, 대구은행, 수협은행, 전북은행 중 하나를 클릭하면 공사홈페이지를 통해 디딤돌대출을 신청할 수도 있습니다. 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 대출을 이용할 경우는 18년 3월 4일까지 대출을 접수하면 18년 5월 11일 대출실행분까지 현행제도로 대출이용이 가능합니다.

주택담보대출 시 주택금융신용보증기금의 모기지 신용보증(MCG)을 신청 할 수 있는데, 소액임차보증금 차감분만큼 대출이 실행되어 LTV한도까지 대출이 가능하며 이자부담이 줄 수있지만, MCG신청시에는 별도의 보증료가 발생합니다. 

부부합산 연소득이 5천만원 이하인 무주택자는 담보한정형 디딤돌 대출을 신청할 수 있습니다. 이것은 채무자의 대출상환 책임을 담보주택만으로 한정짓는 것으로 담보주택 외에 추가상환을 요구하지 않습니다. 물론 심사를 통해 담보한정형 대출이 가증할지 여부는 판단된다고 하네요. 또한 MCG를 신청한 경우에는 중복신청할 수 없습니다.

당장 주택구입 이유가 없고 전세자금이 필요하다면, 버팀목 전세자금 대출을 이용하면 됩니다. 요즘은 전세자금이 매매금액의 80%를 육박하기 때문에 전세자금 마련도 상당한 부담입니다. 버팀목 전세자금 대출은 부부합산 연소득이 5천만원이하로 만 19세 이상의 세대주(단독세대주 제외), 무주택자라면 신청할 수 있습니다. 대출한도는 전(월)세 계약서상 임차보증금의 70%이내로 최고 8천만원이지만, 상대적으로 집값이 비싼 수도권(서울, 경기, 인천)은 1억2천만원 이내까지 대출이 되며 다자녀 및 신혼가구는 수도권지역은 최대 1억4천만원까지, 그외지역은 1억원까지 우대됩니다. 금리는 연 2.3%~2.9%까지이며 부부합산 연소득이 4천만원 이하이거나, 차상위계층, 신혼가구, 다자녀, 다문화, 노인부양가구, 고령자가구등은 우대금리를 적용받을 수 있습니다.

아이를 낳고 키우면서 깨닫게 된 것이 바로, "아는만큼 혜택을 받는다" 였습니다. 그동안 모르고 지나쳤던 수많은 정보는 뒤로 미뤄두고, 앞으로 살아가면서 내게 이득되는 정보는 무엇인지 잘 찾아봐야 겠습니다. 이렇게 하나하나 알아가다 보면 언젠가 저도 부모님께 분양권을 선물해 주는 그런 여유를 누릴 수 있게되지 않을까 기대해 봅니다.^^