[외벌이 월급쟁이 재테크공부]내집마련 디딤돌대출과 전세자금마련 버팀목대출

대학에 들어가면서 부터 사회생활을 하던 때까지 독립생활을 오래했던 저는 내집이 아닌 남의집에서 살아야 하는 생활에 참 답답함을 많이 느꼈습니다. 도대체가 그놈의 월세때문에 아르바이트나 직장생활로 번돈이 남질 않는겁니다. 대학시절은 친구와 같이 살기는 했지만, 사회에 나와서는 저혼자 살아야 했기에, 큰도로에 조금 더 인접하고, 현관에 보안키도 있는, 주변에서 엿볼수 없는 그런 집을 구했더랬죠. 이런 저런 사소한것들이 추가옵션비용으로 작용하여 월세지출이 컸는데, 그 때 냈던 월세를 모두 합친다면 뭐든 시작할 수 있는 종잣돈이 될 수 있었을꺼다라는 생각을 참 많이 해봤답니다. 그리고 제 노후의 목표가 건물주가 된 하나의 계기이기도 합니다. 세상편한것이 방장사라는 생각을 해봤던 때였던것 같습니다. 하지만 다주택자를 규제한다는 뉴스가 나온다 한들 아직 제게는 관련없는 뉴스라는 것이 슬픈 현실입니다.

내 집 마련에서 피할 수 없는 부분이 바로 대출입니다. 어차피 받아야 한다면 합리적인 전략이 필요하겠죠?  

오늘은 한국주택금융공사의 자료를 토대로 내게맞는 모기지론을 알아보도록 하겠습니다. 모기지론은 주택을 담보로 장기간 대출을 해주는 제도로 주택구입자금대출,주택담보대출 두종류가 있으며, 대출기간이 최장 30년이기 때문에 주택구입자금의 일부를 먼저내고 나머지는 분할상환할 수 있어 목돈이 없어도 내집마련을 할 수 있다는 장점이 있습니다.

한국주택금융공사에서 제공하는 모기지론 상품은 4가지입니다. 내집마련 디딤돌 대출, 보금자리론, 주택연금사전예약 보금자리론, 적격대출이 있습니다. 

그 중 맨 먼저 내집마련을 위한 디딤돌대출에 관해 알아보겠습니다. 

신청대상은 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원(생애최초 주택구입자는 연간 7천만원)이하이고, 대한민국 국민으로 대출신청인이 주택을 소유(예정)하거나 신청인의 배우자(결혼예정자)와 공동소유(예정)인 경우, 민법상 성년인 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하지만, 만 30세 미만 단독세대주는는 제외됩니다. 또한 신청인이 한국신용정보원에 신용정보 및 해제정보가 남아있는 경우는 신청할 수가 없다고 합니다. 

소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 신청할 수 있는데, 주택을 구입하는 용도이외의 대출은 되지 않습니다. 상속,증여, 재산분할로 주택을 취득한경우, 매부인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우 취급이 불가하고, 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금이나 중도금 등 실질적 대금지급내역을 입증을 해야만 한다고 합니다. 

주택담보대출금리는 2018년 2월 기준으로 디딤돌대출이 2.25~3.15%입니다. 금리는 소득수준과 만기별로 차등적용 되는데, 다자녀가구의 경우 0.5%p, 다문화가구·장애인가구·생애최초 주택구입자·신혼가구의 경우 0.2%p 금리가 우대됩니다. 단, 우대금리는 중복적용되지 않으니 한가지를 선택해야 합니다.

또한 대출신청인 본인 또는 배우자 명의의 청약저축이 가입중이라면 0.1~0.2 금리를 우대받을 수 있는데, 가입기간이 1년이상, 12회차 이상납납입한 경우 0.1%p, 3년이상이고 36회차 이상 납입하면 0.2%p 우대됩니다. 청약저축 금리우대는 대출기간 중 금리우대요건이 충족 또는 변경되거나 상실하더라도 변경이 적용되지 않는다고 합니다. 청약저축 우대금리와 부동산 전자계약 우대금리는 타 우대금리와 중복적용이 가능하다는 점 인지하면 좋을것 같습니다.

주택가격 5억원 이하, 주거전용면적이 85㎡이하의 주택을 대상으로 하는데, 주택담보가치의 최대 70%, 최대 2억원까지 가능하다고 합니다. 이때 임대차금액 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금이 차감되어 한도가 산정되고, DTI,대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV한도는 달라질 수 있습니다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년으로 매월 원리금균등상환할지, 원금균등(체감식)분할상환을 할지 선택하면 됩니다. 월리금균등분할상환이란 원금과 이자의 합계금약이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식으로 초기에는 이자가 많이 잡부되는 대신 원금이 적고, 차츰 이자가 줄고 원금회수가 많아지는 방법이며, 원금균등(체감식)분할상환은 대출원금을 대출기간에 따라 균등하게 나누어 매월 일정한 원금을 상환하고 이자는 점점 줄어드는 대출잔액에 대해 납부하는 방식입니다.

소득증빙이 필요하며, 소득 및 주택보유수에 대한 진술이 사실과 다르면 기한이익상실로 처리되고 대출금이 즉시회수되며, 대출에 관련한 비용은 연말정산시 소득공제가 가능합니다.

<출처:주택도시기금 홈페이지>

여기서 잠깐!! 2018년3월5일부터 디딤돌대출 단독세대주 제도가 변경된다고 합니다. 18년 3월5일 신규접수분부터 단독세대주인 경우 주택가격이 3억원, 주거전용면적이 60㎡이하, 디출한도 1.5억원 이하로 조정됩니다. 만30세 미만의 단독세대주는 디딤돌대출이 불가하나, 직계존속및 형제, 자매를 주민등록상(세대합가일 기준) 6개월 이상 부양한 경우 현행기준으로 디딤돌 대출이 가능라며, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주는 새로 변경된 기준으로 디딤돌대출이 가능하다고 합니다. 단, 만 30세 이상 미혼세대주가 직계존속을 6개월 미만으로 부양한 경우 단독세대주로 간주한다고 하네요. 

디딤돌대출 취급기관은 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, KGB하나 6개 기금수탁은행창구에서 직접 신청대출이 가능합니다. 6개은행창구 접수시 18년 3월 2일까지 대출을 접수하면 18년 4월 27일 대출 실행분까지는 현행제도로 대출 이용이 가능합니다. 주택금융공사 홈페이지에서 공인인증서로 로그인하고 우리은행, KB은행, 기업은행, 농협은행, 신한은행, KGB하나은행, 경남은행, 부산은행, 광주은행, 대구은행, 수협은행, 전북은행 중 하나를 클릭하면 공사홈페이지를 통해 디딤돌대출을 신청할 수도 있습니다. 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 대출을 이용할 경우는 18년 3월 4일까지 대출을 접수하면 18년 5월 11일 대출실행분까지 현행제도로 대출이용이 가능합니다.

주택담보대출 시 주택금융신용보증기금의 모기지 신용보증(MCG)을 신청 할 수 있는데, 소액임차보증금 차감분만큼 대출이 실행되어 LTV한도까지 대출이 가능하며 이자부담이 줄 수있지만, MCG신청시에는 별도의 보증료가 발생합니다. 

부부합산 연소득이 5천만원 이하인 무주택자는 담보한정형 디딤돌 대출을 신청할 수 있습니다. 이것은 채무자의 대출상환 책임을 담보주택만으로 한정짓는 것으로 담보주택 외에 추가상환을 요구하지 않습니다. 물론 심사를 통해 담보한정형 대출이 가증할지 여부는 판단된다고 하네요. 또한 MCG를 신청한 경우에는 중복신청할 수 없습니다.

당장 주택구입 이유가 없고 전세자금이 필요하다면, 버팀목 전세자금 대출을 이용하면 됩니다. 요즘은 전세자금이 매매금액의 80%를 육박하기 때문에 전세자금 마련도 상당한 부담입니다. 버팀목 전세자금 대출은 부부합산 연소득이 5천만원이하로 만 19세 이상의 세대주(단독세대주 제외), 무주택자라면 신청할 수 있습니다. 대출한도는 전(월)세 계약서상 임차보증금의 70%이내로 최고 8천만원이지만, 상대적으로 집값이 비싼 수도권(서울, 경기, 인천)은 1억2천만원 이내까지 대출이 되며 다자녀 및 신혼가구는 수도권지역은 최대 1억4천만원까지, 그외지역은 1억원까지 우대됩니다. 금리는 연 2.3%~2.9%까지이며 부부합산 연소득이 4천만원 이하이거나, 차상위계층, 신혼가구, 다자녀, 다문화, 노인부양가구, 고령자가구등은 우대금리를 적용받을 수 있습니다.

아이를 낳고 키우면서 깨닫게 된 것이 바로, "아는만큼 혜택을 받는다" 였습니다. 그동안 모르고 지나쳤던 수많은 정보는 뒤로 미뤄두고, 앞으로 살아가면서 내게 이득되는 정보는 무엇인지 잘 찾아봐야 겠습니다. 이렇게 하나하나 알아가다 보면 언젠가 저도 부모님께 분양권을 선물해 주는 그런 여유를 누릴 수 있게되지 않을까 기대해 봅니다.^^